Plusieurs raisons peuvent pousser un propriétaire à vendre un logement en cours de bail (besoin urgent d’argent, présence d’un locataire protégé…). Il faut donc se montrer prudent avant de procéder à une telle acquisition, car même si cela représente un investissement locatif, il n’est pas toujours rentable. La première chose à faire est d’estimer la valeur du lot et la décote qui doit s’y appliquer.
Comment estimer la valeur d’un appartement ?
Durant l’estimation d’un appartement à Saujon, il faut étudier :
- Sa surface Carrez
- Son emplacement
- Son niveau d’étages : le rez-de-chaussée rime avec prix plus bas
- Le nombre de ses pièces principales (chambres à coucher, salon et salle à manger)
- Le nombre et la surface de ses pièces secondaires s’il en a (bibliothèque, bureau…)
- Sa performance énergétique et sa performance acoustique
- L’éventuelle présence d’un espace extérieur (balcon ou terrasse)
- L’existence d’une place de parking privée…
Et puisque le bien est rattaché à une copropriété, une analyse des charges de copropriété doit aussi être effectuée. L’étude comparative menée doit permettre d’obtenir une valeur de référence à actualiser en fonction des spécificités du bien.
Comment déterminer la décote à appliquer ?
La valeur d’un appartement loué subit une décote à la vente, car l’acquéreur doit se plier à divers compromis. Il doit attendre de pouvoir donner congé au locataire pour espérer s’y installer ce qui peut prendre quelques années. Il doit se conformer au contrat de location établi entre le bailleur-vendeur et le locataire en place (montant du loyer et révision, entretien à faire…). Il n’a pas son mot à dire et doit accepter ce qui est y compris le type de contrat. C’est ce point qui va déterminer majoritairement le montant de la décote.
- Contrat soumis à la loi de 1948 : décote pouvant aller jusqu’à 50 %.
- Contrat soumis à la loi de 1989 : décote comprise entre 10 et 15 %.